Welche Versicherungen dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?
Versicherungsbeiträge sind ein häufiger Streitpunkt in der Betriebskostenabrechnung. Umlagefähig sind gebäudebezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen, nicht aber Policen, die vor allem persönliche oder finanzielle Interessen des Vermieters schützen.
FELSAR Redaktion
14. Juli 2026 · aktualisiert
Vermieter prüft Unterlagen und Betriebskosten zur Umlage von Versicherungen
Versicherungsbeiträge sind ein häufiger Streitpunkt in der Betriebskostenabrechnung. Umlagefähig sind gebäudebezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen, nicht aber Policen, die vor allem persönliche oder finanzielle Interessen des Vermieters schützen.
Die Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 13 BetrKV und der Mietvertrag
Nach § 2 Nr. 13 BetrKV zählen zu den Betriebskosten die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Genannt werden insbesondere Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Die Verordnung allein reicht aber nicht. Ob Versicherungskosten tatsächlich umgelegt werden dürfen, hängt vom Mietvertrag ab. Ein wirksamer Verweis auf die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung genügt in vielen Fällen; Altverträge und Sondervereinbarungen sollten geprüft werden.
Diese Versicherungen sind umlagefähig - und diese nicht
| Versicherung | Umlagefähig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Wohngebäudeversicherung | Ja | bei wirksamer Betriebskostenvereinbarung |
| Elementarschadenversicherung | Ja | als Gebäude-Sachversicherung |
| Glasversicherung | Ja | bei Gebäudebezug |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Ja | Gebäudehaftpflicht nach § 2 Nr. 13 BetrKV |
| Öltank- und Aufzughaftpflicht | Ja | ausdrücklich genannt |
| Mietausfall als Baustein der Gebäudepolice | im Einzelfall prüfen | anders zu bewerten als eine separate Mietausfall- oder Mietnomadenversicherung |
| Separate Mietausfall-/Mietnomadenversicherung | Nein | schützt vorrangig das Vermieterinteresse |
| Vermieterrechtsschutz | Nein | keine Sach- oder Haftpflichtversicherung des Gebäudes |
| Hausrat oder private Haftpflicht des Vermieters | Nein | persönliche Versicherungen |
Der Sonderfall Mietausfall
Mietausfall muss sauber unterschieden werden. Ist ein Mietverlust nach einem versicherten Gebäudeschaden Bestandteil der verbundenen Wohngebäudeversicherung, kann dieser Baustein anders zu behandeln sein als eine separate Mietausfall- oder Mietnomadenversicherung.
Mietausfall sollte sauber geprüft werden, weil verbundene Gebäudeversicherungen und separate Mietausfall- oder Mietnomadenversicherungen unterschiedlich einzuordnen sind.
Kombinierte Policen und gemischte Nutzung
Bündelt eine Police umlagefähige und nicht umlagefähige Bausteine, dürfen nur die umlagefähigen Anteile in die Abrechnung. Dafür braucht es eine nachvollziehbare Aufschlüsselung.
Bei gemischt genutzten Gebäuden kann ein Vorwegabzug gewerblicher Kostenanteile erforderlich sein, wenn Gewerbeeinheiten erhebliche Mehrkosten verursachen. Eine pauschale Pflicht wird hier bewusst nicht behauptet.
Umlagefähig ist nicht dasselbe wie steuerlich absetzbar
Umlagefähigkeit ist Mietrecht: Darf die Position an Mieter weitergegeben werden? Steuerliche Absetzbarkeit ist eine andere Frage. Prämien vermieteter Objekte können steuerlich anders behandelt werden, auch wenn sie nicht umlagefähig sind.
Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung und vertieft bewusst keine Versicherungssteuer-Themen.
Typische Fehler
- 01Versicherungskosten ohne Betriebskostenvereinbarung ansetzen.
- 02Rechtsschutz oder separate Mietausfallpolicen in die Abrechnung aufnehmen.
- 03Kombinierte Policen ohne Aufschlüsselung vollständig umlegen.
- 04Gemischt genutzte Gebäude nicht gesondert prüfen.
- 05Die Abrechnungsfrist versäumen.
Hinweis
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung im Einzelfall. Entscheidend bleiben Vertrag, Nutzung und konkrete Risikolage.
Häufige Fragen
Darf ich die Gebäudeversicherung auf die Mieter umlegen?
Ja, als Sachversicherung des Gebäudes nach § 2 Nr. 13 BetrKV, sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart.
Ist die Elementarversicherung umlagefähig?
Ja, Elementarschäden gehören als sonstige Elementarschäden zur Gebäude-Sachversicherung. Die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag bleibt entscheidend.
Kann ich Vermieterrechtsschutz umlegen?
Nein. Rechtsschutzversicherungen sind keine Sach- oder Haftpflichtversicherungen des Gebäudes.
Ist Mietausfallversicherung umlagefähig?
Als Baustein einer verbundenen Gebäudeversicherung kann das anders zu beurteilen sein als bei einer separaten Mietausfall- oder Mietnomadenversicherung. Entscheidend ist, ob der Baustein gebäudebezogen und mietvertraglich sauber eingeordnet ist.
Quellen und fachliche Hinweise
§ 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung
Gesetze im Internet · Abruf 14.07.2026
Grundlage für umlagefähige Sach- und Haftpflichtversicherungen.
Quelle öffnen§ 556 BGB
Gesetze im Internet · Abruf 14.07.2026
Betriebskostenvereinbarung und Abrechnungsfrist.
Quelle öffnen§ 556a BGB
Gesetze im Internet · Abruf 14.07.2026
Verteilerschlüssel, insbesondere Wohnfläche.
Quelle öffnenAutor
FELSAR Redaktion
Unabhängiger Spezialmakler für Immobilienrisiken. Wir schreiben über das, was wir täglich absichern - vom Rohbau bis zum vermieteten Bestand.
Policenstruktur
Prüfen, bevor die Abrechnung angreifbar wird.
Der Vermieter-Check sortiert Gebäude, Haftung, Rechtsschutz und Ertragsrisiken als Struktur für die spätere Beratung.
Eigentümerwechsel
Gebäudeversicherung bei Hauskauf: Übergang, Fristen, Kündigung.
Leerstand
Leerstehendes Haus versichern: Meldepflicht, Pflichten und typische Fehler.
Elementar
Elementarpflicht 2026: was Vermieter wissen sollten.
Aktueller Artikel: Welche Versicherungen dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?