Gebäude & Wert
Ich betrachte Gebäude, Bauweise und relevante Merkmale.
Wohngebäude · Mehrfamilienhaus
Gebäudeversicherung für Ihr Mehrfamilienhaus.
Ich ordne einen bestehenden Vertrag, eine Objektübernahme oder die Vorbereitung einer neuen Absicherung anhand Ihres tatsächlichen Gebäudes ein.
Gebäudeschnitt · schematisch
Ein Haus. Fünf Perspektiven.
Baujahr und Modernisierung: Jahr, erneuerte Bereiche, Eindeckung und gegebenenfalls Dämmung festhalten.
Drei Perspektiven auf Ihr Mehrfamilienhaus
Bestandteile × Gefahren
Was gehört zum Haus – und zum Vertrag?
In der Regel versichert
- Gebäude und feste Bestandteile
Sachen und Objektbeschreibung nach Vertrag.
- Vereinbarte Gefahren
Brand, Leitungswasser, Sturm und weitere Naturgefahren nach Einschluss.
Nicht automatisch oder in der Regel nicht versichert
- Ansprüche Dritter
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht getrennt prüfen.
- Reiner Zahlungsausfall
Nicht mit schadenbedingtem Mietverlust gleichsetzen.
Gebäudeschutz und seine Grenzen
Objektdaten, Gebäudewert und Kosten
Flächen, Modernisierung, Rohre und Technik
Flächenabgleich
Welche Wohnfläche gehört in Ihren Vertrag?
Die Quadratmeter im Kaufexposé müssen nicht nach derselben Methode berechnet sein wie die Fläche im Versicherungsantrag. Bei Dachschrägen, ausgebauten Kellerräumen oder Balkonen können Unterschiede entstehen. Ich gleiche deshalb die Flächenquelle und die verwendete Berechnungsmethode mit den Vorgaben Ihres Vertrags ab. Eine abweichende Zahl allein belegt noch keinen Fehler.
Illustratives Muster – kein realer Kundenfall
Zwei Flächenangaben, eine offene Frage.
| Prüfpunkt | Einordnung im Muster |
|---|---|
| Ausgangslage | Exposé und Versicherungsunterlagen nennen unterschiedliche Flächen. |
| Prüfschritt | Die berücksichtigten Räume und die jeweilige Berechnungsmethode werden abgeglichen. |
| Danach entscheidbar | Ob die vorhandene Angabe zur Vertragsvorgabe passt oder eine Korrektur abgestimmt werden muss. |
Modernisierung
Modernisiert – aber welche Teile des Hauses?
Eine neue Heizung sagt noch nichts über den Zustand der Wasserleitungen aus. Auch „kernsaniert“ ist ohne Angaben zum Umfang keine ausreichende Beschreibung. Für die Prüfung halte ich fest, welche Bauteile wann und in welchem Umfang erneuert wurden. Das ursprüngliche Baujahr bleibt dabei vom Modernisierungsstand getrennt.
So entsteht ein nachvollziehbarer Modernisierungspass.
| Bauteil | Das halten wir fest | Hilfreicher Nachweis |
|---|---|---|
| Dach | Jahr, erneuerte Bereiche, Eindeckung und gegebenenfalls Dämmung | Rechnung oder Leistungsbeschreibung |
| Elektroinstallation | Jahr und Umfang; beispielsweise Leitungen, Verteiler und einzelne erneuerte Bereiche | Fachunternehmerrechnung mit Leistungsumfang |
| Wasserleitungen | Jahr, betroffene Leitungen sowie vollständige oder teilweise Erneuerung | Rechnung, Leitungsplan oder Fotodokumentation |
| Heizung | Anlagenart, Einbaujahr und Umfang der erneuerten Komponenten | Rechnung und technische Unterlagen |
| Fenster | Jahr sowie betroffene Wohnungen oder Gebäudeseiten | Rechnung oder Aufstellung der ausgeführten Arbeiten |
Die Aufstellung dient als Grundlage für den Vertragsabgleich. Eine dokumentierte oder gemeldete Modernisierung bedeutet noch nicht, dass Vertragsdaten bereits angepasst oder zusätzliche Leistungen bestätigt sind.
Illustratives Muster – kein realer Kundenfall
Aus der Maßnahme wird ein konkreter Prüfschritt.
- Bekannt
- Die Heizungsanlage wurde erneuert. Ein Nachweis beschreibt die eingebaute Anlage.
- Ich gleiche ab
- Stimmen die erfasste Anlagenart, ihr Einbauort und die Gebäudedaten mit dem bestehenden Vertrag überein?
- Danach entscheidbar
- Welche Angaben beibehalten werden können und welche Ergänzung mit dem Versicherer abgestimmt werden muss.
Ableitungsrohre
Das Rohr endet nicht an der Hauswand. Wo endet der vereinbarte Schutz?
Bei Ableitungsrohren zählt, wo sie liegen, welche Funktion sie erfüllen und wer die Kosten eines Schadens tragen muss. Ein Rohrbruch, eine Verstopfung und der dadurch entstandene Nässeschaden sind unterschiedliche Prüfpunkte. Ein eingeschlossener Folgeschaden bedeutet nicht automatisch, dass auch jede Reparatur am Rohr übernommen wird.
| Lage des Rohrs | Das klären wir |
|---|---|
| Im Gebäude | Rohrart und Schadensursache; die Lage in oder unter einer Bodenplatte muss genau beschrieben werden. |
| Im Erdreich auf dem Grundstück | Ob eine passende Erweiterung besteht, welche Grenzen gelten und ob Nachweise zum Rohrzustand erforderlich sind. |
| Außerhalb des Grundstücks | Ob der betreffende Rohrabschnitt erfasst ist und wer das Risiko beziehungsweise die Instandsetzungskosten trägt. |
Drei Fragen zum selben Rohr.
- Bruch: Ist die Beschädigung und Reparatur dieses Rohrabschnitts nach den vereinbarten Bedingungen erfasst?
- Verstopfung: Sind Reinigung oder Beseitigung einer Verstopfung gesondert eingeschlossen? Auch Wurzeleinwuchs oder Muffenversatz müssen konkret eingeordnet werden.
- Nässeschaden: Welche versicherten Gebäudeteile wurden durch das austretende Wasser beschädigt?
Für die Einordnung helfen ein Entwässerungsplan, vorhandene Untersuchungsberichte und Unterlagen zur Zuständigkeit für den betroffenen Abschnitt.
Gebäudetechnik
Die Anlage gehört zum Haus. Welche Schäden sind mit erfasst?
Bei Photovoltaik und Wärmepumpe prüfe ich zuerst, wie die Anlage im Vertrag berücksichtigt ist. Danach folgt die Frage, gegen welche Schadenursachen Schutz besteht. Die Aufnahme als versicherte Sache und die Absicherung technischer Schäden sind zwei unterschiedliche Punkte.
| Prüfebene | Photovoltaik | Wärmepumpe |
|---|---|---|
| Anlage beschreiben | Module, Wechselrichter, gegebenenfalls Speicher, Einbauort und Eigentum | Außen- und Inneneinheit, Einbauort und zugehörige Komponenten |
| Gefahren abgleichen | Welche vereinbarten Gebäudegefahren erfassen die Anlage? | Welche vereinbarten Gebäudegefahren erfassen die Anlage? |
| Erweiterungen prüfen | Technische Schäden, Diebstahl und ein möglicher Ertragsausfall nach den jeweiligen Bedingungen | Technische Schäden und Diebstahl, insbesondere bei außen aufgestellten Komponenten, nach den jeweiligen Bedingungen |
Auch eine als Allgefahrendeckung bezeichnete Erweiterung hat Voraussetzungen und Ausschlüsse. Ich gleiche deshalb vorhandene Gebäudedeckung und gegebenenfalls separate Technikverträge miteinander ab.
Für das Erstgespräch reichen Ihr Anliegen und die Information, welche Anlagen vorhanden oder geplant sind. Welche technischen Unterlagen wir anschließend benötigen, klären wir gemeinsam.
Erstgespräch zum Mehrfamilienhaus anfragenSchadenbedingten Mietverlust getrennt prüfen
Mietverlust
Das Gebäude wird repariert. Wie lange fehlt Ihnen die Miete?
Nach einem versicherten Gebäudeschaden kann auch ein Mietverlust zum vereinbarten Schutz gehören. Entscheidend sind der versicherte Auslöser, der tatsächlich ersatzfähige Ausfall und die vertraglichen Zeit- und Leistungsgrenzen. Die Wiederherstellung des Gebäudes und die erneute Vermietung können zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossen sein.
- 01Schaden – Auslöser prüfen
- 02Wiederherstellung – Gebäude wiederhergestellt
- 03Wiedervermietung – Nutzung erneut aufgenommen
- Vertraglicher LeistungszeitraumBeginn, Dauer und Voraussetzungen gesondert prüfen.
| Prüffrage | Worauf es im Vertrag ankommt |
|---|---|
| Wie lange wird ein Mietverlust berücksichtigt? | Vereinbarter Beginn, Höchstdauer und Voraussetzungen des ersatzfähigen Ausfalls. |
| Was gilt für fortlaufende Betriebskosten? | Ob und welche laufenden Kosten neben der entgangenen Miete einbezogen sind. |
| Sind gewerbliche Räume erfasst? | Ob Nutzung und Mietverlustregelung auch zu den gewerblich vermieteten Einheiten passen. |
| Was passiert nach der Wiederherstellung? | Ob eine besondere Vereinbarung eine schadenbedingte Verzögerung der Neuvermietung erfasst. |
| Was gilt bei einem nicht angetretenen Mietverhältnis? | Ob eine entsprechende Erweiterung besteht und welche Nachweise sowie Voraussetzungen sie verlangt. |
Wenn der Mieter ohne Gebäudeschaden nicht zahlt.
Ein reiner Zahlungsausfall ist eine andere Situation. Daraus folgt nicht automatisch eine Leistung aus der Wohngebäudeversicherung. Ich trenne deshalb die Prüfung des schadenbedingten Mietverlusts von der Absicherung ausbleibender Mietzahlungen.
Mietzahlungsausfall gesondert einordnen ILLUSTRATIV · Modernisierung in der Musterakte
Typische Prüffelder
Vom Bauteil zur Schadenfrage.
Wasser am Keller
Wasserweg, Ursache und vereinbarte Naturgefahren unterscheiden.
Thema prüfen
Dach und Sturm
Gebäudeteile, Zustand und versicherte Ursache abgleichen.
Thema prüfen
Ableitungsrohre
Bruch, Verstopfung und Nässeschaden getrennt prüfen.
Thema prüfen
Gebäudetechnik
Anlage als Sache und eingeschlossene Ursachen getrennt erfassen.
Thema prüfenAblauf mit FELSAR
Vom Objekt zur nachvollziehbaren Entscheidung.
- 01
Anfrage
Anliegen und Prüfumfang klären.
- 02
Analyse
Objekt, Nutzung und Verträge anhand der Unterlagen abgleichen.
- 03
Einordnung als Musterakte
Feststellungen und offene Fragen festhalten.
- 04
Optional passender Schutz
Wenn gewünscht, den nächsten Schritt vorbereiten.
Wenige Angaben für den ersten Kontakt
Passende Vertiefungen
FAQ
Muss ich die Wohnfläche aus dem Exposé übernehmen?
Nicht ungeprüft. Maßgeblich sind die Angaben und Berechnungsmethoden, die der konkrete Versicherungsvertrag verlangt oder akzeptiert. Ich vergleiche deshalb Flächenunterlagen, erfasste Räume und Vertragsvorgaben.
Gilt das Jahr der Sanierung als neues Baujahr?
Das ursprüngliche Baujahr und spätere Modernisierungen sollten getrennt dokumentiert werden. Ob ein Versicherer daraus eine andere Einstufung ableitet, hängt von seinen Vorgaben und dem nachgewiesenen Umfang der Arbeiten ab. Eine einzelne erneuerte Anlage belegt keine vollständige Kernsanierung.
Ist Mietverlust nach einem Gebäudeschaden automatisch eingeschlossen?
Das ergibt sich aus Ihrem Vertrag. Zu prüfen sind der versicherte Auslöser, Umfang, Dauer und mögliche Begrenzungen. Regelungen für gewerbliche Räume oder verzögerte Neuvermietung können zusätzlich abweichen.
Sind Ableitungsrohre außerhalb des Hauses mitversichert?
Das lässt sich ohne den Vertrag nicht pauschal beantworten. Lage, Rohrart, Ursache, Verantwortlichkeit und vereinbarte Erweiterungen sind entscheidend. Besonders Rohrbruch, Verstopfung und Nässeschaden müssen getrennt betrachtet werden.
Reicht für meine Wärmepumpe die Wohngebäudeversicherung?
Das hängt vom vorhandenen Schutz und dem gewünschten Umfang ab. Zuerst ist zu klären, ob die Anlage erfasst ist. Anschließend werden die vereinbarten Schadenursachen und mögliche technische Erweiterungen geprüft.
Muss nach jeder Modernisierung der Vertrag gewechselt werden?
Nein. Zunächst werden die ausgeführten Arbeiten mit den vorhandenen Vertragsdaten abgeglichen. Das Ergebnis kann sein, bestehende Angaben beizubehalten, Daten zu ergänzen oder eine Änderung des Schutzes zu prüfen. Ein Wechsel ist daraus nicht automatisch abzuleiten.
Welche Angaben braucht eine Gebäudeversicherung für ein Mehrfamilienhaus?
Neben Baujahr, Fläche und Einheiten sind Bauart, Nutzung, Modernisierungen, Gebäudetechnik, Nebengebäude, Leerstand und Vorschäden wichtige Prüffelder.
Wie wird Leerstand berücksichtigt?
Dauer, Umfang und Anlass des Leerstands sollten dem Vertrag gegenübergestellt werden. Je nach Bedingungen können Meldungen oder besondere Schutzmaßnahmen erforderlich sein.
Welche Rolle spielen Vorschäden?
Neben Art und Höhe sind Ursache, Reparatur und Präventionsmaßnahmen wichtig. So lässt sich beurteilen, ob ein Risiko fortbesteht oder nachvollziehbar behoben wurde.
Ist der Marktwert die richtige Versicherungssumme?
Der Marktwert enthält auch Lage und Grundstück. Für den Gebäudeschutz ist die im Vertrag vereinbarte Methode zur Ermittlung des Versicherungs- beziehungsweise Wiederherstellungswerts maßgeblich.
Fachliche Quellen
- VGB 2022 - Wohnflächenmodell
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft · abgerufen 11.09.2026
Unverbindliche Musterbedingungen zu Gefahren, versicherten Sachen, Wohnungs- und Teileigentum sowie Entschädigung; konkrete Verträge können abweichen.
Ihr Mehrfamilienhaus. Ihre nächste Entscheidung.
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