Gebäudeschutz · Überblick

Wohngebäudeversicherung: Was sie absichert und worauf es ankommt.

Die Wohngebäudeversicherung ist der Kern jeder Immobilienabsicherung — und zugleich die Sparte, in der am häufigsten unbemerkt Lücken entstehen. Sie schützt die Substanz Ihres Gebäudes, nicht Ihren Hausrat und nicht Ihre Haftung als Eigentümer. Ob Neubau, vermietetes Mehrfamilienhaus oder gerade gekauftes Bestandsobjekt: Die entscheidenden Fragen sind fast immer dieselben — was ist tatsächlich versichert, ist der Gebäudewert richtig angesetzt, und greift die Deckung auch dann, wenn es darauf ankommt. Diese Seite ordnet das große Bild. Für die einzelnen Objektarten und Anlässe finden Sie unten die vertiefenden Seiten.

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§ 34d

geprüfte Zulassung

VEMA eG

unabhängiger Marktzugang

14 Jahre

Versicherungspraxis

FELSAR · ObjektaufnahmeDach und Dachstuhl eines Wohngebäudes als versicherter Substanzwert

Position 01

Was die Wohngebäudeversicherung absichert

Versichert ist das Gebäude selbst — Mauerwerk, Dach, fest verbundene Bestandteile — sowie in der Regel mitversicherte Anlagen wie Heizung oder fest verbaute Sanitärobjekte. Der Hausrat, also alles, was Sie beim Umzug mitnehmen würden, gehört nicht dazu — dafür ist die Hausratversicherung zuständig.

Klassisch deckt die Wohngebäudeversicherung drei benannte Gefahrengruppen ab:

Feuer — Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion.
Leitungswasser — bestimmungswidrig austretendes Wasser, Rohrbruch, Frostschäden an Rohren.
Sturm und Hagel — Schäden durch Sturm und Hagel am Gebäude.

Bei Sturm gilt eine Schwelle: Die Wohngebäudeversicherung zahlt für Sturmschäden in der Regel ab Windstärke 8. Das entspricht einer Windgeschwindigkeit von mindestens 62 bis 63 km/h nach der Beaufort-Skala. Einige moderne Tarife leisten teils schon ab Windstärke 7.

Wichtig zu wissen: Diese drei Gruppen sind die Grunddeckung. Naturgefahren jenseits von Sturm und Hagel — Starkregen, Überschwemmung, Rückstau, Schneedruck, Erdrutsch — sind nicht automatisch enthalten. Sie werden über die Elementarschadenversicherung eingeschlossen, und genau hier klafft in vielen Bestandsverträgen die größte Lücke. Wie Sie das für Ihr Objekt einordnen, steht auf der Seite zur Elementarschadenversicherung.

Position 02

Der Gebäudewert: warum gleitender Neuwert und Unterversicherung über alles entscheiden

Der häufigste teure Fehler in der Wohngebäudeversicherung ist keine fehlende Gefahr — es ist ein falsch angesetzter Wert. Die meisten Verträge arbeiten mit dem gleitenden Neuwert: Grundlage ist der sogenannte Wert 1914, der über einen jährlich angepassten Baupreisfaktor auf das aktuelle Baukostenniveau hochgerechnet wird. Das ist auch der Mechanismus, der Ihre Beiträge Jahr für Jahr steigen lässt — ein Thema für sich, das ich weiter unten verlinke.

Der entscheidende Punkt für Sie: Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, liegt Unterversicherung vor — und im Schaden kürzt der Versicherer die Leistung anteilig, selbst bei einem Teilschaden. Ein Gebäude, das nur zu 80 % seines Werts versichert ist, bekommt im Ernstfall auch nur rund 80 % des Schadens ersetzt. Deshalb enthalten gute Verträge einen Unterversicherungsverzicht: Wird der Wert nach den Vorgaben des Versicherers korrekt ermittelt, verzichtet dieser auf den Einwand der Unterversicherung.

Bei einem Eigentümerwechsel, nach Anbauten, Sanierungen oder energetischen Modernisierungen sollte dieser Wert überprüft werden — sonst schützt der beste Tarif einen Wert, den es so nicht mehr gibt.

Position 03

Woran Sie gute von durchschnittlicher Deckung unterscheiden

Zwischen zwei Wohngebäudeversicherungen zum ähnlichen Preis liegen im Kleingedruckten oft Welten. Vergleichsportale zeigen den Beitrag — sie zeigen selten, ob im Schaden wirklich gezahlt wird. Das sind die Punkte, an denen sich das entscheidet:

Grobe Fahrlässigkeit: Verzichtet der Versicherer auf eine Leistungskürzung, wenn Sie einen Schaden grob fahrlässig mitverursacht haben — etwa die Kerze, die das Feuer auslöst? Gute Tarife tun das; durchschnittliche kürzen.
Ableitungsrohre und Rückstau: Sind auch Schäden an Rohren außerhalb des Gebäudes und Rückstau aus der Kanalisation gedeckt — oder endet der Schutz an der Außenwand?
Überspannung durch Blitz: Werden Schäden an der Elektrik durch Überspannung ersetzt, nicht nur der direkte Blitzeinschlag?
Neuwert auch ohne Wiederaufbau: Bekommen Sie den vollen Neuwert, oder nur den Zeitwert, wenn Sie nicht am selben Ort wiederaufbauen?

Diese Kriterien sind der Grund, warum ich Gebäudeschutz nicht als Preisvergleich behandle, sondern als Frage, ob Substanz, Haftung und Ertrag Ihrer konkreten Immobilie tatsächlich getragen sind — und wo Lücken bleiben.

Position 04

Je nach Immobilie, Nutzung und Anlass

Die Grundlogik ist überall gleich, die Ausgestaltung nicht. Je nach Ausgangslage führen diese Seiten tiefer:

Neubau.

Zwischen Rohbau und Fertigstellung greift eine andere Logik — von der Feuerrohbau- bis zur fertigen Wohngebäudeversicherung.

Wohngebäudeversicherung Neubau →

Mehrfamilienhaus und vermietete Objekte.

Größere Strukturen und Vermietung verändern Bewertung und Haftung.

Gebäudeversicherung Mehrfamilienhaus →

Elementarschäden.

Starkregen, Rückstau und Überschwemmung sind der wichtigste Zusatzbaustein.

Elementarschadenversicherung →

Eigentümerwechsel beim Hauskauf.

Beim Kauf geht die Police kraft Gesetzes auf Sie über — mit eigenen Fristen und Rechten.

Gebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel →

Beitrag gestiegen?

Nicht jede Erhöhung ist eine echte — und nicht jede rechtfertigt einen Wechsel.

Beitragserhöhung einordnen →

Wasserschaden im Mietobjekt.

Wer bei einem Wasserschaden in der vermieteten Wohnung wofür zuständig ist.

Wasserschaden im Mietobjekt →

Position 05

Gebäudeschutz zur tatsächlichen Immobilie einordnen

Wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Gebäudeschutz zur tatsächlichen Immobilie passt, ordne ich Substanz, Wert, Nutzung und angrenzende Risiken strukturiert ein.

Immobilienrisiken prüfen lassen

Systemlage

Bausteine, die an den Übergängen greifen.

Je nach Ausgangslage gehören angrenzende Absicherungen zur Prüfung.

Für Bauherren

Wenn die Immobilie noch im Bau ist.

Für Vermieter

Wenn die Immobilie vermietet oder als Bestand bewirtschaftet wird.

Ablauf

Von der Einordnung zur Entscheidung.

01
Gebäudewert ordnen
Bauweise, Fläche, Ausstattung, Sanierungen und Wiederherstellungswert werden nachvollziehbar erfasst.
02
Nutzung berücksichtigen
Selbstnutzung, Vermietung, Leerstand und Objektgröße verändern die Beratungslogik.
03
Risiken verbinden
Standardgefahren, Elementarfragen und angrenzende Haftungsthemen werden gemeinsam betrachtet.

Ansprechpartner

Dennis Schmolz

Inhaber FELSAR · § 34d

Ich ordne Gebäudeschutz passend zur tatsächlichen Immobilie ein — nicht als reinen Preisvergleich.

Fragen

Kurz eingeordnet.

Was deckt die Wohngebäudeversicherung ab?

Sie deckt Schäden an der Gebäudesubstanz durch Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Weitere Naturgefahren wie Starkregen, Überschwemmung oder Rückstau sind nur über die zusätzliche Elementarschadenversicherung abgesichert.

Was kostet eine Wohngebäudeversicherung?

Der Beitrag hängt von Faktoren wie Baujahr, Bauweise, Wohnfläche, Ausstattung, Lage und dem gewählten Deckungsumfang ab — insbesondere davon, ob Elementarschäden eingeschlossen sind. Eine pauschale Zahl führt in die Irre; sinnvoll ist die Berechnung am konkreten Objekt.

Ist die Wohngebäudeversicherung Pflicht?

Gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht. Finanzierende Banken verlangen sie bei einer Immobilienfinanzierung jedoch regelmäßig, und angesichts des Totalschadenrisikos gilt sie als eine der wichtigsten Absicherungen für Eigentümer.

Ist Elementarschutz automatisch enthalten?

Nein. Elementarschäden sind ein separater Baustein, der eigens eingeschlossen werden muss. Gerade in Bestandsverträgen fehlt er häufig.

Was passiert mit der Versicherung, wenn ich das Haus verkaufe oder kaufe?

Beim Eigentümerwechsel geht die bestehende Wohngebäudeversicherung kraft Gesetzes auf den Käufer über. Käufer und Verkäufer haben dabei besondere Anzeige- und Kündigungsrechte mit eigenen Fristen.

Warum steigt mein Beitrag jedes Jahr?

Die meisten Verträge werden über einen jährlichen Anpassungsfaktor an die gestiegenen Baukosten angepasst. Das ist nicht dasselbe wie eine individuelle Beitragserhöhung des Versicherers — beides zu unterscheiden lohnt sich vor einer Kündigung.

Kontakt

Immobilienrisiken strukturiert prüfen lassen.

Ich prüfe, wo Substanz, Haftung und Ertrag Ihrer Immobilie abgesichert sind und wo Lücken bleiben.

Absicherung prüfen lassen →

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