Welche Versicherungen dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?

Die Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 13 BetrKV und der Mietvertrag

Nach § 2 Nr. 13 BetrKV zählen zu den Betriebskosten die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Genannt werden insbesondere Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.

Die Verordnung allein reicht aber nicht. Ob Versicherungskosten tatsächlich umgelegt werden dürfen, hängt vom Mietvertrag ab. Ein wirksamer Verweis auf die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung genügt in vielen Fällen; Altverträge und Sondervereinbarungen sollten geprüft werden.

Außerdem muss die Position in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar bleiben. Mieter müssen erkennen können, welche Kostenart angesetzt wurde, welcher Abrechnungszeitraum betroffen ist und nach welchem Schlüssel verteilt wird.

Diese Versicherungen sind umlagefähig - und diese nicht

Der Sonderfall Mietausfall

Mietausfall muss sauber unterschieden werden. Ist ein Mietverlust nach einem versicherten Gebäudeschaden Bestandteil der verbundenen Wohngebäudeversicherung, kann dieser Baustein anders zu behandeln sein als eine separate Mietausfall- oder Mietnomadenversicherung.

Mietausfall sollte sauber geprüft werden, weil verbundene Gebäudeversicherungen und separate Mietausfall- oder Mietnomadenversicherungen unterschiedlich einzuordnen sind.

Dass Mieter die Gebäudeversicherungsprämie wirtschaftlich über Betriebskosten mittragen können, spielt auch beim Regressverzicht des Gebäudeversicherers nach einfach fahrlässig verursachten Wasserschäden eine Rolle. Die Zuständigkeiten erklärt der Wasserschaden-Ratgeber.

Kombinierte Policen und gemischte Nutzung

Bündelt eine Police umlagefähige und nicht umlagefähige Bausteine, dürfen nur die umlagefähigen Anteile in die Abrechnung. Dafür braucht es eine nachvollziehbare Aufschlüsselung.

Bei gemischt genutzten Gebäuden kann ein Vorwegabzug gewerblicher Kostenanteile erforderlich sein, wenn Gewerbeeinheiten erhebliche Mehrkosten verursachen. Eine pauschale Pflicht wird hier bewusst nicht behauptet.

Schritt für Schritt vor der Abrechnung

• 01Mietvertrag und Betriebskostenvereinbarung prüfen.
• 02Versicherungsschein und Beitragsrechnung nach Bausteinen trennen.
• 03Umlagefähige Sach- und Haftpflichtanteile von persönlichen Vermieterinteressen abgrenzen.
• 04Verteilerschlüssel prüfen, insbesondere bei Wohnfläche, Einheiten oder gemischter Nutzung.
• 05Kombipolicen dokumentieren und Aufschlüsselung aufbewahren.
• 06Bei deutlichen Prämiensteigerungen Beitrag und Leistung zusätzlich prüfen, bevor nur die Mehrkosten weitergereicht werden.

Umlagefähig ist nicht dasselbe wie steuerlich absetzbar

Umlagefähigkeit ist Mietrecht: Darf die Position an Mieter weitergegeben werden? Steuerliche Absetzbarkeit ist eine andere Frage. Prämien vermieteter Objekte können steuerlich anders behandelt werden, auch wenn sie nicht umlagefähig sind.

Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung und vertieft bewusst keine Versicherungssteuer-Themen.

Typische Fehler

• 01Versicherungskosten ohne Betriebskostenvereinbarung ansetzen.
• 02Rechtsschutz oder separate Mietausfallpolicen in die Abrechnung aufnehmen.
• 03Kombinierte Policen ohne Aufschlüsselung vollständig umlegen.
• 04Gemischt genutzte Gebäude nicht gesondert prüfen.
• 05Die Abrechnungsfrist versäumen.

Wann ist eine individuelle Prüfung sinnvoll?

Eine individuelle Prüfung ist sinnvoll, wenn eine Police mehrere Bausteine bündelt, Gewerbeanteile im Gebäude vorhanden sind, der Mietvertrag alt oder unklar formuliert ist oder die Versicherungsprämie stark gestiegen ist.

Auch bei Mietausfall, Rechtsschutz, Photovoltaik, Öltank, Aufzug oder besonderen Haftpflichtbausteinen sollte die Abrechnung nicht allein aus der Rechnungsüberschrift abgeleitet werden. Entscheidend bleibt die Frage, ob die Kosten gebäudebezogen, mietvertraglich vereinbart und nachvollziehbar verteilt sind.