Bauherrenhaftpflicht bei Umbau und Sanierung prüfen

Das Vorhaben möglichst konkret beschreiben

Renovierung kann einen Anstrich oder einen tiefen Eingriff am Gebäude meinen. Erfassen Sie betroffene Gebäudeteile, Anbau, Dach- oder Abbrucharbeiten, Eingriffe in tragende Bauteile sowie Unternehmen und private Helfer.

Beschreiben Sie außerdem den Zustand während der Arbeiten: Bleibt das Gebäude bewohnt, werden einzelne Wohnungen leergezogen oder ist das Objekt zeitweise vollständig ungenutzt? Werden Versorgungsleitungen außer Betrieb genommen oder Öffnungen am Dach und an der Fassade geschaffen?

Eine klare Projektbeschreibung dient mehreren Verträgen. Sie hilft bei der Prüfung der Bauherrenhaftpflicht, der vorhandenen Wohngebäudeversicherung und eines möglichen Bauleistungsschutzes für neue Arbeiten und bestehende Substanz.

Reicht die vorhandene Haftpflicht?

Prüfen Sie in den Bedingungen die Mitversicherung von Bauvorhaben, Grenzen und Eigenleistungen. Lassen Sie die Einordnung des geplanten Projekts bestätigen. Bei vermieteten Gebäuden müssen Eigentümerrolle, Nutzung und Vertrag zusammenpassen.

Pauschale Aussagen wie kleinere Umbauten sind mitversichert helfen ohne Blick in den Vertrag nur begrenzt. Anbieter definieren Umfang, Bausummengrenzen, Nutzungsarten und Voraussetzungen unterschiedlich. Auch ein neu erworbenes, noch nicht wie geplant genutztes Objekt kann anders zu beurteilen sein als die Renovierung des bisher selbst bewohnten Hauses.

Eine separate Bauherrenhaftpflicht kann erforderlich sein, wenn die vorhandene Mitversicherung nicht ausreicht oder das Vorhaben außerhalb ihrer Voraussetzungen liegt. Der Abschluss sollte vor Beginn der Arbeiten geklärt werden.

Ansprüche Dritter und eigene Schäden trennen

Was passiert mit der vorhandenen Bausubstanz?

Informieren Sie den Gebäudeversicherer über wesentliche Veränderungen und eine geänderte Nutzung nach den für Ihren Vertrag geltenden Regeln. Leerstand, offene Gebäudehülle, Ausbau oder neue Technik können die Risikobeschreibung verändern.

Eigenleistungen und private Helfer erfassen

Nach der Abgrenzung von neuer Bauleistung und vorhandener Substanz geht es darum, wer die Arbeiten übernimmt.

Notieren Sie nicht nur den finanziellen Wert der Eigenleistung, sondern die konkreten Tätigkeiten. Malerarbeiten, Elektroarbeiten, Dacharbeiten oder Eingriffe in tragende Bauteile haben unterschiedliche Risiken.

Private Helfer sollten mit ihrer Aufgabe und dem geplanten Zeitraum erfasst werden. Die Frage nach eigenen Verletzungen der Helfer ist nicht automatisch durch die Bauherrenhaftpflicht beantwortet. Gesetzliche Meldepflichten und Unfallversicherung sind gesondert zu klären.

Auch geliehene Maschinen, selbst beschafftes Material und Arbeiten ohne Fachunternehmen gehören in die Projektbeschreibung, wenn sie für die Risikoprüfung relevant sind.

Eine Projektmappe für den Vertragsabgleich

Die Tabelle bündelt die zuvor beschriebenen Angaben zu Arbeiten, Kosten, Zeit, Beteiligten und Nutzung.

Aktualisieren Sie die Projektmappe, wenn sich Kosten, Dauer oder Arbeiten ändern. Eine einmalige Beschreibung zu Beginn reicht bei einem wachsenden Umbau nicht immer aus.

Die Projektmappe verbindet die Haftpflicht- und Sachschutzprüfung mit demselben tatsächlichen Vorhaben. Offene Angaben bleiben so auch bei Änderungen des Umbaus sichtbar.

Sanierung oder Renovierung: Reicht die Privathaftpflicht?

Die Bezeichnung Renovierung entscheidet noch nicht über den Umfang eines vorhandenen Vertrags. Die Verbraucherzentrale nennt für Bauherren je nach Bausumme eine mögliche Deckungserweiterung der bestehenden Privathaftpflicht. Ob sie für Ihre Sanierung reicht, hängt damit von der tatsächlichen Vereinbarung und vom beschriebenen Vorhaben ab. Eine bestehende Privathaftpflicht ist kein pauschaler Nachweis für jeden Umbau.

In A1-1.1 der unverbindlichen gewerblichen GDV-Musterbedingungen ist die Haftpflicht als Bauherr des bezeichneten Vorhabens erfasst, wenn Planung, Bauleitung und Ausführung an Dritte vergeben sind. Eigenleistung und Nachbarschaftshilfe sowie eigene Planung oder Bauleitung bedürfen nach A1-1.2 besonderer Vereinbarung. Private Tarife können abweichen. Diese Unterscheidung ergänzt die folgende Bestandsprüfung um die tatsächliche Aufgabenverteilung.

Wohngebäudeversicherung während der Sanierung abstimmen

Der bestehende Gebäudevertrag ist gesondert von der Bauherrenhaftpflicht zu prüfen. A 21.1.3 der unverbindlichen GDV-VGB nennt das Entfernen des Dachs als möglichen Umstand einer Gefahrerhöhung. A 21.1.4 nennt Bauarbeiten, durch die das Gebäude überwiegend unbenutzbar wird. Nach § 23 VVG sind Gefahrerhöhungen und deren Anzeige unter den dortigen Voraussetzungen relevant.

Melden Sie deshalb nicht nur „Sanierung“, sondern den geplanten Bauzustand, die weitere Nutzung und den zeitlichen Ablauf. Eine Rückmeldung zur Gefahrerhöhung bedeutet nicht automatisch, dass die Arbeiten selbst gegen Beschädigung versichert sind. Bestandsgebäude, Haftpflichtansprüche und Bauleistung bleiben unterschiedliche Prüfbereiche.

Vor Beginn der betreffenden Arbeiten sollten Versicherungsbeginn, Projektumfang und Laufzeit bestätigt sein. Bei Verzögerungen ist das vereinbarte Ende erneut abzugleichen. A1-1.3 der gewerblichen GDV-Musterbedingungen endet mit dem Bauvorhaben und enthält für die äußerste Dauer eine offene Jahreszahl. Eine allgemeine Höchstlaufzeit lässt sich daraus nicht übernehmen.

Bauhelferversicherung: eine andere Aufgabe als Haftpflicht

Wer nach einer Bauhelferversicherung sucht, muss zwischen Haftpflichtansprüchen und dem eigenen Arbeitsunfall eines Helfers unterscheiden. Die GDV-Musterbedingungen zur gewerblichen Bauherrenhaftpflicht schließen Arbeitsunfälle und Berufskrankheiten nach SGB VII in A1-2.1.2 beziehungsweise A1-2.1.4 aus. Eine Vereinbarung über Nachbarschaftshilfe macht diese Haftpflicht deshalb nicht zur gesetzlichen Unfallversicherung.

Nach den Informationen der BG BAU ist ein privates Bauvorhaben grundsätzlich zu melden, wenn außer dem Bauherrn und dessen Ehegatten oder eingetragenem Lebenspartner weitere Personen helfen und es sich nicht nur um beauftragte Unternehmen handelt. Auch unbezahlte Hilfe von Freunden, Verwandten oder Nachbarn kann darunter fallen. Die Meldung erfolgt innerhalb einer Woche nach Beginn. § 192 SGB VII regelt die Mitteilungs- und Auskunftspflichten.

Das BG-BAU-Merkblatt mit Stand April 2026 nennt für 2026 einen Beitrag zur gesetzlichen Unfallversicherung von 1,21 Euro je Helferstunde und einen Mindestbeitrag von 100 Euro. Das sind eigene Kosten der Unfallversicherung, kein Preis der Bauherrenhaftpflicht. Private Haftpflicht- oder Unfallversicherungen ersetzen die gesetzliche Unfallversicherung nicht.

Der Bauherr und sein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner sind nicht automatisch gesetzlich unfallversichert; Versicherungsschutz kann auf gesonderten Antrag erlangt werden. Bei Gefälligkeitsleistungen und unternehmerähnlichen Tätigkeiten kann der Schutz für Helfer entfallen. Laut Merkblatt entscheidet das Gesamtbild, insbesondere Beziehung, Umfang und Organisation der Hilfe. Eine pauschale Zusage für jeden Freund wäre daher falsch.

Für die Vorbereitung bietet sich eine eigene Helferliste mit Tätigkeiten, Einsatztagen und Stunden an. Trennen Sie diese Liste von den an Unternehmen vergebenen Gewerken. So lassen sich die Angaben für die BG BAU und die Beschreibung von Eigenleistung für den Haftpflichtvertrag nebeneinander prüfen, ohne beide Absicherungen gleichzusetzen.

Bauleistung bei Umbau gesondert betrachten

Für Schäden an den Arbeiten selbst ist die Bauherrenhaftpflicht kein allgemeiner Ersatz. A1-7.6 der gewerblichen GDV-Musterbedingungen schließt Ansprüche wegen Schäden an vom Versicherungsnehmer hergestellten oder gelieferten Sachen, Arbeiten oder sonstigen Leistungen aus, wenn die Ursache in der Herstellung, Lieferung oder Leistung liegt; das gilt auch, wenn Dritte die Arbeiten für den Versicherungsnehmer übernommen haben. Ob eine Bauleistungsvereinbarung die betreffende Sanierungsarbeit oder vorhandene Bausubstanz erfasst, muss gesondert geprüft werden. Der Vergleichsratgeber erläutert die Aufgabenverteilung; die bestehende Beschreibung Ihrer Eigenleistungen und Helfer bleibt dafür Teil der Projektmappe.

Kurz zusammengefasst

Beim Umbau werden Vorhaben und Nutzung zuerst beschrieben. Ansprüche Dritter, neue Bauleistungen, Altbausubstanz und eigene Verletzungen privater Helfer bleiben getrennte Prüfbereiche.

Wenn Sie die Projektmappe mit Ihren vorhandenen Verträgen abgleichen möchten, können Sie ein unverbindliches Erstgespräch zum Umbau anfragen.